PINEL

Le dispositif Pinel — également dénommé loi Pinel, qui offre une possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.
L’objectif de cette disposition est d’inciter à l’investissement des contribuables dans l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement, ou bien à modifier la destination d’un local pour en faire un logement.

POINTS FORTS DU PINEL
Réduction d’impôts
Constitution de patrimoine immobilier associé à un complément de revenus

POINTS FAIBLES DU PINEL
Loyers plafonnés
Risque de perte en capital

LMP/LMNP

A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l’administration comme loueur en meublé. De ce fait, deux catégories de loueur en meublé coexistent :
• Le loueur en meublé non professionnel : LMNP
• Le loueur en meublé professionnel : LMP

De l’une ou l’autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté.
Dans une logique de gestion patrimoniale, un investisseur ayant le statut LMNP peut prendre par la suite le statut LMP dès qu’il répond aux conditions d’éligibilité.
Un investissement en location meublée avec le statut de LMNP ou LMP permet ainsi de :
• Se constituer un patrimoine de qualité
• Générer au moment de la retraite des revenus non imposables, pendant 15 à 30 ans
• Economiser des impôts pendant les années d’activité
• Protéger sa famille
• Bénéficier de l’exonération des plus-values
• Opter pour un statut social

POINT FORT DU LMP/LMNP

Pas de gestion locative

POINT FAIBLE DU LMP/LMNP

Risque sur l’exploitant

SCPI

De quoi s’agit-il ?
Au lieu d’acquérir directement un bien immobilier physique, l’épargnant investit dans un placement collectif.
Il acquiert des parts d’une SCPI (société civile de placements immobiliers), propriété collective de biens immobiliers.
L’objet de la SCPI est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier collectif.
Ses associés, porteurs de parts, reçoivent les loyers provenant de la location des locaux de la SCPI.

Les inconvénients de l’immobilier physique
A la réflexion, l’immobilier physique cumule pour un investisseur tous les inconvénients.
En effet, parce qu’il n’acquiert le plus souvent qu’un seul bien, tous les risques sont concentrés sur un même bien :
• Retard dans la livraison
• Malfaçons
• Vacance (le bien n’est pas loué)
• Remise en cause de l’avantage fiscal octroyé
• Impayés
• Difficultés de trésorerie dans le financement du bien
• Dégradations
• Délai de revente
• Moins-value (ex. : construction d’une autoroute à proximité)…

Impérativement, le choix doit être le bon.
Dès lors, est-il bien raisonnable de tout miser sur le même cheval ?

Les avantages de l’immobilier papier
Pourquoi effectuer un investissement en SCPI ?
L’immobilier papier évite les écueils propres à un investissement en immobilier physique et présente de nombreux atouts spécifiques.
La fiscalité des SCPI est la même que celle de l’immobilier physique. Et, bien sûr, les SCPI peuvent aussi être acquises à crédit et faire l’objet d’un démembrement.

Accessibilité avec un montant minime et librement déterminé
La SCPI permet d’accéder au marché immobilier, quel que soit votre budget.
Puisque l’investisseur acquiert des parts, la somme investie peut être définie précisément, par paliers de 1.500 €, le plus souvent. Ainsi, investir par exemple 7.500 € en SCPI, c’est possible !
Des achats successifs peuvent même être effectués, les investissements étant pilotés finement dans le temps.
Mutualisation
Seule la diversification géographique, économique (habitation, bureaux, commerces) et structurelle (maisons, appartements, surfaces) réduit les risques patrimoniaux, en termes de revenus et de plus-value.
La détention collective, source de mutualisation des risques, apporte la réponse à ce besoin.
Délégation de la gestion à des professionnels
La qualité de signature du gestionnaire est primordiale : la régularité des revenus et le bénéfice des plus-values potentielles en dépendent. Les sociétés de gestion des SCPI sont soumises au contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Choix de la fiscalité
Les SCPI sont accessibles dans de multiples cadres fiscaux distincts, un panachage étant évidemment possible :
• Revenus fonciers ordinaires
• « Loi Scellier »
• « Loi Malraux Monuments historiques »

Disponibilité des actifs
Une fraction seulement des parts acquises par l’investisseur peut être cédée, si nécessaire. Il conviendra de rechercher une contrepartie, c’est-à-dire un acheteur, à un prix donné.
La société de gestion de la SCPI prend en charge ces opérations.
Transmission patrimoniale
Dans un contexte successoral, chacun des héritiers peut recueillir isolément une fraction des parts de SCPI, l’indivision étant écartée.

LES POINTS POSITIFS

Atouts de l’investissement immobilier

Pas de risque de rupture dans les flux des revenus

Diversification du patrimoine

LES POINTS NEGATIFS

Frais d’entrée

Risque en capital

NUE PROPRIÉTÉ

Le principe de l’achat en démembrement
Le principe est celui de l’acquisition de la seule nue-propriété d’un bien immobilier de qualité, assortie d’un usufruit temporaire de 15 ans à 20 ans, octroyé à un bailleur institutionnel.
Au terme de la période prévue, l’investisseur possède la pleine propriété du bien.
L’investisseur ne finance ainsi qu’une fraction de la valeur totale du bien (45% à 60%), selon la durée de l’usufruit. L’endettement est ainsi limité.

• L’objectif de l’achat en démembrement
L’objectif est de sécuriser et simplifier l’investissement :
-en éliminant totalement les contraintes et les risques locatifs, intégralement supportés par l’usufruitier ;
en percevant dès le départ, sous forme d’une réduction immédiate du prix d’acquisition, la totalité des loyers, nets de charges, escomptés sur la période ;
– en transférant sur l’usufruitier, pendant toute la durée, 100% des frais, taxes et charges.

• Les avantages de l’achat en démembrement

LIBERTE
A tout moment, le nu-propriétaire peut céder son bien, assorti de la durée de l’usufruit restant à courir. En cas de revente avant le terme, la fiscalité sera celle des plus-values immobilières.

RENTABILITE
Pendant la période de détention, la nue-propriété se valorise proportionnellement à la durée écoulée de l’usufruit. Le profit de l’opération est perçu sous forme de plus-value, en totale exonération d’impôt à l’échéance.
Pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité : ni sur le revenu, ni sur le patrimoine (impôt foncier, ISF).

SECURITE
Dans l’acte notarié d’acquisition, l’usufruitier s’engage à assurer l’entretien et les réparations, à procéder à des travaux lourds (ex : ravalement, remplacement de chaudière), à restituer le bien lors de l’extinction de l’usufruit après remise en état des parties communes et privatives, selon un cahier des charges annexé à l’acte notarié.
Durant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire bénéficie d’une veille technique assurée par le syndic de co-propriété.

L’usufruitier est un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative conventionnée. Ce schéma lui permet d’accroître sa capacité d’intervention, sans devoir mobiliser des ressources propres. Possédant le plus souvent plusieurs dizaines de milliers de logements en patrimoine, il présente tous les gages de pérennité et de solvabilité de nature à sécuriser le nu-propriétaire.

QUALITE
Les programmes sont situés dans les communes les plus recherchées pour leur environnement et la qualité de vie qu’elles procurent.
C’est pour cette raison que les bailleurs institutionnels (usufruitiers) recourent à ce schéma de financement pour remplir leur mission, dans les communes où le prix du foncier est plus élevé.

POINTS FORTS DE LA NUE-PROPRIETE

Fort abattement sur le prix

Aucune charge, aucun travaux, aucun entretien

Possibilité de vendre ou transmettre à tout moment

POINTS FAIBLES DE LA NUE-PROPRIETE

Droit d’usage à un usufruitier qui met le bien en location (15/20ans)

Pas de loyer perçu

MALRAUX

La « loi Malraux »
• Elle impose la location à titre de résidence principale pendant 9 années d’un immeuble complètement restauré, l’immeuble étant situé dans un secteur sauvegardé, dans un quartier ancien dégradé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

• Ce dispositif permet de réduire directement votre impôt.

• La réduction d’impôt est de 30%  ou 22% du montant des dépenses de restauration immobilière, plafonné à 100.000 € et représentant au moins 65% d’un investissement.
• Indépendante de la tranche maximale d’imposition, l’économie d’impôt peut atteindre environ 30.000 €, soit (153.846 € x 65% x 30%).
• Le gain d’impôt est immédiat et ponctuel : c’est une opération « one shot ».

Important ! L’investissement dans une SCPI éligible au dispositif « Malraux » est également possible.

POINTS FORTS MALRAUX

Réduction d’impôt

Loyers libres

POINT FAIBLE MALRAUX

Durée minimum de location 9 ans

GIRARDIN IMMOBILIER IS/IR

POINT FORT GIRARDIN IMMOBILIER

Réduction d’impôt

POINTS FAIBLES

Risque de perte en capital

Risque de vacance locative

Risque de requalification fiscale

MONUMENT HISTORIQUE

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers

POINTS FORTS MONUMENT HISTORIQUE

Permet d’imputer le montant des travaux de rénovation effectué sur on bien immobilier de ses revenus fonciers et de ses revenus d’activité professionnelle sans aucune limite.

L’excédant est reportable sur 10 ans consécutifs.

Ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

POINT FAIBLE MONUMENT HISTORIQUE

Engagement de conserver la propriété pendant 15 ans au minimum.

COURTAGE CRÉDIT

La recherche d’un crédit immobilier est généralement nécessaire dans le cadre de l’acquisition :

• D’un bien immobilier destiné à devenir sa résidence principale
• D’un bien immobilier objet d’un investissement locatif
• De parts de SCPI

Devenir propriétaire par l’achat ou la construction d’un logement est un des actes les plus importants et les plus engageants d’une vie.
C’est pourquoi le crédit immobilier doit être compris et appréhendé dans sa globalité, afin de trouver le meilleur crédit en fonction de son projet et de son profil.

Vous trouverez ci-après une présentation allégée, mais seule une étude de votre projet permettra de définir le meilleur crédit immobilier.

Compte tenu des accords nationaux établis avec les banques, nous pouvons traiter l’intégralité des dossiers, quelle que soit la localisation géographique de nos clients ou du lieu d’acquisition.

Vous souhaitez utiliser les services d’un courtier en crédit immobilier ? Vous renseigner sur les montages prêt in fine et assurance vie ? Vous assurer que vous aurez la meilleure offre de crédit immobilier du marché ? N’hésitez pas à nous contacter.

POINTS FORTS COURTAGE EN CREDIT

Réduction des demandes

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POINT FAIBLE COURTAGE EN CREDIT

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